1樓:
專案的可行性來研究一般是自2個部分:
土地可行性研究
專案可行性研究
土地可行性研究,研究的是土地是否值得獲取的問題,需要分析土地**、適應的產品、可能的客群以及財務測算與風險分析等;
專案可行性研究,研究的是獲取的土地的開發方向是否可行,產品的市場競爭能力,以及利潤、風險等相關測算等;
2樓:鴻蒙死光後代
可行bai性研究是對開發專案du進行全面系統的調查zhi研究和分析,運用dao科學的技內
術評價方法,得出容一系列評價指標值,以確定該專案是否可行的綜合研究。特點:對專案未來情況的估計,具有前期性、**性和不確定性。
可行性研究的三個方面:技術上可行、財務上可承受、經濟上合理。1)經濟合理性:
從全社會的角度,進行國民經濟評價,綜合分析專案的經濟、社會和環境效益;從開發企業的角度,進行經濟效益評價,分析投資回報情況。2)技術可行性:對專案的制約條件和開發建設進行工程技術論證。
房地產專案可行性研究的內容與重點是什麼?
3樓:手機使用者
房地產可行性研究報告是根據可行性研究對專案進行科學的分析和**e69da5e6ba9062616964757a686964616f31333365636561。因此做好開發專案可行性研究工作,是專案成敗的先決條件。專案可行性研究是專案立項階段最重要的核心檔案,具有相當大的資訊量和工作量,是專案決策的主要依據。
第一節 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前,對與專案有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷專案在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利,並對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法,其目的是使房地產開發專案決策科學化、程式化、從而提高決策的可靠性,併為開發專案的實施和控制提供參考。
我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法,並在**的主導下加以推廣。2023年原國家計委明確「把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段,納入了基本建設程式。2023年2月,原國家計委正式頒佈了《關於建設專案進行可行性研究的試行管理辦法》,對可行性研究的原則、編制程式、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定,以指導我國的可行性研究工作。
房地產專案的特點和開發實踐證明,專案開發的關鍵是決策,開發商應高度重視可行性研究的工作質量,隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?
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二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是專案投資決策的重要依據。開發專案投資決策,尤其是大型投資專案決策的科學合理性,是建立在根據詳細可靠的市場**、成本分析和效益估算進行的專案可行性研究的基礎上的。
(二)可行性研究是專案立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資專案必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產專案,要經過**相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議,依據之一就是可行性研究報告。
(三)可行性研究是專案籌措建設資金的依據。房地產開發專案可行性研究對專案的經濟、財務指標進行了分析,從中可以瞭解專案的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款,主要依據可行性研究中提供的專案獲利資訊。
因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
(四)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發專案的建設規模、開發建設專案的內容及建設標準等都作出了安排,這些正是專案設計任務書的內容。
第二節 可行性研究的階段工作
一.可行性研究工作根據專案的進展可以分幾個階段進行。
(一)以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資專案或投資方向提出建議,即在一定的地區和部門內,以自然資源和市場的調查**為基礎,尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略,主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費用一般佔總投資的0.
2%~0.8%。如果機會研究認為可行的,就可以?
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(二)初步可行性研究
在機會研究的基礎上,進一步對專案建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約佔總投資的0.25%~1.5%。
(三)詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發建設專案 投資決策的基礎,是在分析專案在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%,所需費用,小型專案約佔投資的1.0%~3.
0%,大型複雜的工程約佔0.2%~1.0%.
專案的評估和決策,按照國家有關規定,對於大中型和限額以上的專案及重要的小型專案,必須經有權審批單位委託有資格的諮詢評估單位就專案可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設專案,任何單位不準審批,更不準組織建設。
(四)可行性研究階段工作精度表
第三節 可行性研究的內容
一.可行性研究報告的結構
一般來講,專業機構編寫一個專案的可行性研究報告應包括封面、摘要20.柯肌(17)?摹8.郊?透酵劑?霾糠幀?
(一)封面:一般要反映可行性報告的名稱,專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
(二)摘要:它是用簡潔明瞭的語言概要介紹專案的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件,要突出重點,假設條件清楚,使閱讀人員在短時間內能瞭解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要,因為可行性研究報告事關重大,閱讀者理應仔細全面閱讀。
(三)目錄:由於一份可行性報告少則十餘頁,多則數十頁,為了便於寫作和閱讀人員將報告的前後關係、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握,必須編寫目錄。
(四)正文內容:它是可行性報告的主體,一般來講,應包括以下內容
1.專案概況
主要包括:專案名稱及背景、專案開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件,專案開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委託方、受託方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明);
2.市場調查和分析
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的專案的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,並作出客觀的**,包括開發成本、市場售價、銷售物件及開發週期、銷售週期等。
3.規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最後的方案,並對其進行詳細的描述。包括選定方案的建築佈局、功能分割槽、市政基礎設施分佈、建築物及專案的主要技術引數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。
4.開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發專案的進度。作為大型開發專案,由於建設期長、投資額大,一般需要進行分期開發,需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。
5.專案投資估算
對開發專案所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建築安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高,但需力爭和未來開發事實相符,提高評價的準確性。
6.專案資金籌集方案及籌資成本估算
根據專案的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,並對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大,必須在投資前做好對資金的安排,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證專案的正常進行。
7.專案財務評價;
依據國家現行的財稅制定、現行**和有關法規,從專案的角度對專案的盈利能力、償債能力和外匯平衡等專案從財務狀況進行分析,並藉以考察專案財務可行的一種方法。具體包括專案的預售**、成本**基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制,債務償還表、資金**與運用表的編制,以及進行財務評價指標和償債指標的計算,如財務淨現值、財務內部收益率、投資**期、債務償還期、資產負債率等,據以分析投資的效果。
8.不確定性分析和風險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析,瞭解各種因素對專案的影響性質和程度,為專案運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性,為投資者瞭解專案的風險大小及風險**提供參考。
9.可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對專案的可行與否作出明確的結論。
10.研究人員對專案的建議
對專案中存在的風險和問題提出改善建議,以及對建議的效果作出估計。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依據,是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講,一個專案在做正式的可行性研究時,必須有**有關部門的批准檔案(如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建築工程許可證等)。
專業人員必須依照委託書和上述檔案以及相應的法律、法規方能編寫專案可行性研究報告。
(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:專案的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖,有時也包括:專案所在地區或城市的總體規劃圖等等。
二.可行性研究報告的專案投資預算
一些不大規範的房地產專案可行性研究報告,其中的專案投資概算只包含了專案建設的工程概算,這樣算是不夠正確的。一個房地產專案不等於一個簡單的建築物,它需要營銷成本、金融成本和建築成本,專案投資就是為了滿足這些成本支出。而且,工程概算也不一定就等於發展商對專案工程建設的實際投資。
在被證明星可行的前提下,邊**資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以採取的,這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替專案投資概算是極不嚴肅的。房地產專案的投資概算應包括以下內容:
(一)營銷開支概算
1.專案前研究及可行性研究的開支
2.專案策劃的開支
3.銷售策劃的開支
4.廣告開支
5.專案公司日常運作的開支
6.專案及企業的公關開支
(二)工程開支概算
1.用於工程勘探的開支
2.用於吹沙填土、平整土地的開支
3.用於工程設計的開支
4.用於建築施工的開支
5.用於設施配套的開支
6.用於工程監理的開支
(三)土地徵用開支概算
1.**一次性收取的標準地價
2.用於拆遷補償或青苗補償的開支
3.影響公共設施而出現的賠償開支
(四)金融成本開支概算
1.外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
2.貸款引起的利息支出
3.各項保險開支
4.稅收和行政性收費
5.不可預見開支
第四節 可行性研究報告的編制
一.房地產專案可行性分析常見誤區
1.誤區一:一個標準的效益分析
如果一份專案可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢,而且一定能賺這麼多錢,這絕不會是一份實事求是的報告,一份專業而嚴肅的專案可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素,這些不確定因素使專案未來的**及銷售程序處於一種相對的不確定之中。因此,可行性研究的「效益分析」也不可能是十分確定的,只能是一種合理的**,而且這些**需要假定的前提,那就是期望值。
可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益**。
2.誤區二:先入為主的可行性研究
縱觀國內多數失敗的大型地產投資,其中大部分專案的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高階別墅坐落在大型工業區內,致使別墅環境被破壞,別墅無人問津;在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓,結果也是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區,結果在廉價「集資房」的衝擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤**量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。
當這些專案的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆「真沒想到」,然而卻是早該想到的。再看一看這些專案的「可行性研究報告」,幾乎都是同一個調子:引經據典,從各個角度描繪這個專案投資的美好前景,卻偏偏不提專案投資的不利因素。
這樣的「可行性研究」,自始至終都是為了證明該專案是可行的,犯了「先入為主」的大忌。
(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由於「長官意志」對課題的影響,課題研究人員擔心挑專案的毛病會得罪老闆,於是學會了察顏觀色,一切圍繞領導的意思去論證。
所以,為避免這種情況的發展,公司領導要多些支援,少些干預,讓課題組放下包袱,按科學的路子去調查、分析。
b.課題組人員的業務水平不過關。有些專案的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做,而是隨便找一些高校的教師或在本公司裡的人去完成。
這樣做,使課題組的智力及能力結構很不合理,要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
c.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建築諮詢機構去做,這些單位的科研實力過得硬,但由於專案對他們來說就意味著有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究態度,除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本專案的工程諮詢業務。
d.有的發展商圖省事,讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。
必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的,並不適合於現在的發展商;有時合作另一方為了爭取他人來投資,可能會片面地誇大該專案的投資價值,這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
二.編制可行性研究報告的人員安排組合
要組織一個可行性研究的小組,小組成員的知識結構、人員安排要全面。
一般專案的可行性研究要包括哪些內容
1 編制的目的 依據 範圍 原則和目標等。2 方案論證，包括汙水水量和水質 汙水和汙泥的處理目標及沼氣產氣量和用途，工程設計方案 環境保護與安全生產 公共工程。3 工程專案實施計劃及組織機構 勞動定員。4 工程投資估算和資金籌措。5 經濟效益 能源效益 環境效益和投資專案經濟分析。6 結論與建議。1...
可行性研究報告的內容具體包括什麼
最低0.27元開通文庫會員，檢視完整內 原發布者 投資專案諮詢網 array可行性研究報告主要要包含哪些內容 一 專案建設的必要性。要從兩個層次進行分析 一是從專案層次分析擬建專案在實現企業自身可持續發展重要目標 重要戰略和生存壯大能力的必要性 二是從國民經濟和社會發展層次分析擬建專案是否符合合理配...
專案建議書 專案可行性研究報告 專案實施方案三者的內容和區別
我說的copy是大概意思 1 專案建議書 指的是你要所做的工程專案，所以要寫專案建議書。2 可行性報告 指的是此專案工程的利益所在，為什麼要做，有什麼好處等等 3 設施方案 指的是此工程，也就是上級部門批覆了你的工程，但是你要拿出你自己的施工方案，什麼時間開始，什麼時間結束！工程中用什麼材料等等 參...