1樓：牽手看夕陽
不動產登記是指由權利人提出申請，經國家專職部門審查後將有關申請人的不動產物權之事項記載於不動產登記簿的活動。《物權法》出臺前，不動產物權登記制度，未能在我國以法律形式進行充分、有效的系統確立，有關不動產物權登記的規定主要散見於一些單項民事法律法規和最高院的司法解釋，其規定不盡相同，非常散亂，並且相互衝突，不合法理的規定很多，根本談不上屬於民法物權法上的統
一、規範的登記制度。存在的主要問題是登記的法律依據不統
一、登記機關不統
一、登記要件的絕對化以及混淆物權變動和債權變動的界限等,《物權法》的出臺,完善和發展了登記制度，對解決上述實踐中存在的登記制度的混亂現象有重要意義，可以有效的維護交易的安全和秩序。下面，筆者簡要的就《物權法》對不動產登記制度的規定做一闡述。
一、《物權法》建立、健全了不動產登記生效為主、登記對抗為輔、不經登記生效為例外的三項制度
1、一般情況下，不動產經登記生效。《物權法》第六條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。
動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。一般情況下，物權的變動，也就是物權的設立、變更、轉讓和消滅，需要特定的方式予以公示才發生法律效力，對不動產物權登記的生效要件，《物權法》第九條明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。
因為物權屬於絕對權、對世權，故物權的任何變動均應進行公示。動產物權的公示手段是交付，而不動產物權的公示手段是登記。所以登記發揮著向社會展示當事人的物權變動的公示和公信的作用。
由此不動產物權登記作為物權變動生效要件的效力得以確立，從而結束了實踐中不動產物權登記效力無法可依的狀況。
2、在不動產登記生效為主的基礎上，《物權法》也確立了登記對抗主義原則，首先，對用益物權中的土地承包經營權的互換、轉讓以及地役權，《物權法》明確規定不經登記不得對抗第三人。而對建設用地使用權，《物權法》只是規定建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記，而沒有進一步規定未經登記不能生效或不得對抗第三人。
其次，對於擔保物權中最重要的抵押權，《物權法》明確規定：對於不動產抵押，必須要進行抵押權登記，未經登記，不產生法律效力。而對正在建造的建築物、船舶、航空器和交通運輸工具，這些在司法實踐中被視為準不動產的，《物權法》規定：
未經登記，不得對抗善意第三人。
登記對抗主義主要表現在保護善意第三人利益上，實踐中，登記對不動產物權的善意取得人的利益至為重要，法律就是為了保護善意第三人，才將不動產登記簿記載之權利視為真實，賦予其社會之公信力。使信賴登記的善意第三人取得登記取得不動產物權時，其正當權利不會因為有錯誤的登記而被剝奪，這樣，客觀公正的社會交易秩序才能得到維護。
3、對於不經登記也發生不動產物權效力的情形，《物權法》也做出了具體的規定。一是規定依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是規定因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民**的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民**的徵收決定等生效時發生效力。
三是規定因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。四是規定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。上述規定屬於非因法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的情形，不以登記為生效要件。
雖然因上述原因取得物權不需經過登記，但《物權法》明確規定，根據第二至第四種方式取得物權的，在處分該物權時，依照法律規定仍需要辦理登記，未經登記，不發生物權效力，即在登記之前不得處分已取得的不動產物權。
關於不動產登記的效力，是一個重要的理論問題和實務規則。《物權法》在不動產登記的效力方面，做出了既有理論上的科學性又符合我國實際的操作性的規定。這一物權制度安排，有助於確立交易中的權利歸屬和義務承擔，為解決交易糾紛提供了合理而又明確的依據。
對於不動產物權登記的公示效力，《物權法》明確不動產登記簿的記載是物權歸屬和內容的根據，規定不動產權證書只是權利人享有該不動產物權的證明。兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。從而為登記簿的公示、公信提供了良好的基礎，使不動產登記簿具有了較強的公信力。
二、《物權法》確立了統一的不動產登記制度
我國一直沒有統一的不動產登記制度，以往在實踐中是按照不同的管理體制對土地、房屋、森林、水面、灘塗、道路等各項不動產分別予以登記，存在著登記體制不統
一、登記機關多頭負責的混雜局面。涉及不動產登記的規定散見於《房地產管理法》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等法律法規中，實踐中的登記機關有土地管理部門、房產管理部門、建設管理部門、工商管理部門、航運管理部門、礦業管理部門、漁業管理部門、林業主管部門、草原管理部門、車輛管理部門以及公證機關等，登記的範圍上，我國也只是包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權，而在社會生活中廣泛存在的建設用地使用權、承包經營權、地役權、林地使用權、採礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入必須登記的範圍。這樣做的結果既不利於當事人進行不動產登記，也不利於交易人查閱登記，增加了不動產交易成本，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的巨集觀管理，妨礙了不動產市場的順利發展。
在實踐中，這種分散登記制度也易於造成房地分別抵押和房地重複抵押，既損害了當事人的正當權益，又影響了正常的不動產交易秩序。為克服上述實踐中存在的弊端，我國《物權法》明確規定建立統一的不動產登記制度，《物權法》第十條明確規定：國家對不動產實行統一登記制度。
統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。因此，在《物權法》出臺後，需要出臺與之相適應的專門的不動產登記的法律或法規，來進一步保證《物權法》規定的統一不動產登記制度的貫徹和實施。
《物權法》統一的不動產登記制度的確立，為建立有助於不動產安全與交易的登記制度，確立了科學的、統一的不動產物權登記的法律依據，也消除目前「政出多門」、「各自為政」的不正常現象，更有利於維護交易秩序和安全，可以最大程度的維護當事人的合法權益。
三、《物權法》規定了基本的不動產登記程式
不動產登記是一種程式要求很高的經濟活動，《物權法》堅持以人為本的立法精神，從便民利民為民的理念出發，確立了科學合理、方便規範的不動產登記規則。
一是不動產登記的管轄，《物權法》規定不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。
二是由當事人首先提出申請，不動產登記採取當事人申請為主的方式，《物權法》規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
三是不動產登記的審查，《物權法》第十二條規定了登記機構應當履行的職責即審查登記義務包括：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地檢視。
四是記載於登記薄，《物權法》規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
四、《物權法》明確了登記作為物權變動與債權變動的區分原則
物權法上的區分原則，是指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，其成立生效依據不同的法律根據。《物權法》對不動產物權變動的問題就體現了區分原則的思想，《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
五、《物權法》構建了三類特殊的不動產登記制度
《物權法》出臺前，法律法規對不動產的登記型別有一些相關的規定，但都不夠全面，如《上海市房地產登記條例》中規定的登記型別有：初始登記、變更登記、登出登記、房地產其他權利登記。為適應我國不動產交易的市場需要，解決不動產登記過程中可能出現的爭議，《物權法》科學地完善和發展了一些新的登記制度。
主要增設了以下三類登記制度：
一是規定了更正登記制度。《物權法》規定，權利人、利害關係人在認為不動產登記簿記載的事項錯誤時，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
二是異議登記制度，這也屬於針對不正確登記的補救制度，《物權法》規定：在不動產登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關係人可以申請異議登記。並明確了異議登記的時效，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。
異議登記有阻斷登記公信力的作用，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
三是規定了預告登記制度。為防止不動產交易中的出賣人「一物兩賣」，保護買受人的合理期待權利，《物權法》借鑑國外立法例並結合現有住房貸款按揭制度，創設了預告登記制度。《物權法》第二十條規定：
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》對預告登記的效力期間也做了明確規定，更有利於維持登記秩序和提高登記效力。
《物權法》規定：預告登記後，如果債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記，則預告登記失效。
六、《物權法》規範了登記當事人和登記機關各自應承擔的賠償責任
《物權法》規定的不動產登記制度中，有一個非常令人矚目的制度安排，是過往的法律法規沒有明確的，那就是明確了登記機關錯誤登記的賠償責任。根據《物權法》第二十一條的的規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。
登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。上述規定中，登記機關是屬於實質審查還是形式審查，以及承擔民事賠償責任還是國家賠償責任可能會產生爭議，這些都需要《物權法》的配套法律法規或司法解釋來進一步明確。筆者認為，根據對上述條文的理解，傾向登記機關屬於實質審查，登記機關承擔民事賠償責任。
登記機關對於登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對於不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定後方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人於損害時，登記機關予以賠償。這樣，可以更有效的維護不動產權利人的合法權益，更有利於交易安全。
有這樣一個案例：甲出租房屋給乙，乙偽造了該房屋的房產證書，並將偽造的產權證書返還給甲，將該房屋的產權證書原件竊為己有，之後，乙又偽造了甲的身份證件，以甲的名義將該房屋出賣給丙，併到房地產交易中心辦理了過戶手續，乙在得到全額售房款後下落不明。後來，甲得知這一情況，認為房屋買賣行為無效，要丙搬出房屋，丙認為自己屬於善意第三人，於是，甲到法院起訴。
該案中房屋買賣行為無效，丙不屬於善意第三人，原因是丙沒有和登記機關登記記載的房屋權利人簽訂買賣合同，而是和假冒的第三人簽訂的買賣合同，是丙對交易主體認識錯誤發生的買賣行為，儘管丙已經支付了對價並辦理了過戶手續，也不能構成善意取得。當然，如果丙又將房屋賣與他人，買受人支付了對價並辦理了過戶手續，這時的買受人應該屬於善意第三人。對於丙的損失，除向乙主張外，因為登記機關未盡實質審查義務，丙有權追究登記機關的責任，登記機關賠償後可以向乙追償。
《物權法》對我國不動產登記制度的構建，使我國不動產管理工作真正做到制度健全，有法可依。《物權法》關於不動產登記制度的規定，對規範不動產登記活動秩序，充分實現不動產登記的法律價值和社會公平、公正，都有著十分重要的意義。
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