1樓:未來法律
您什麼都沒說清楚,誰知道能勝訴不!
購房者發現問題準備退房時,先吃透相關法規再言退。因為導致業主退房的原因有許多,比如原規劃變更,面積縮水、產權證未辦理下來等問題。
依據目前的法律規定,可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。根據《合同法》規定的基本原則,雙方當事人約定了退房的具體條件,且購房者又能證明該條件成立,若購房者在與開發商協商難以達成共識時,起訴至法院要求退房。
法定條件則是根據法律規定,購房者可以退房的條件。
在更多的時候,購房者提出退房,會受到開發商的種種抵制。
一、是否符合退房條件
如在購房合同中已約定退房事宜,可依協議行事;也可對照《合同法》的相關規定申請退房。從目前法律來講,退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。
如開發商延遲交房超過一定期限,小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容,在一定期限內無法取得產權證等。根據《合同法》規定,既然雙方當事人已約定好退房的具體條件,且購房者又有證據證明該條件成立,那麼購房者就可以通知開發商解除合同。這種情況下,一旦業主起訴,即使開發商推諉,也會得到法院的支援。
二、協商不成再訴訟
建議業主,如果滿足合同約定的退房條件,較好還是先與開發商進行協商,這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意,業主可根據自身情況收回退房要求,或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。
業主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支援業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求,建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑑定過程相對較長。
如業主發現牆體出現裂縫,可提出與開發商共同委託專業機構進行鑑定。若鑑定結果不會對房屋主體結構構成影響,並可以修復,法院將不予支援業主退房請求。但若鑑定後發現裂縫無法修復,法院則會支援業主的退房請求,同時會判鑑定費和業主的裝修費由開發商支付。
三、索要違約金及相關稅費
除房屋全價款及相應利息外,開發商還須賠付業主前期支出的費用。在索要違約金方面,如果是開發商違約導致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那麼開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外,還包括業主前期已支出的一些費用,如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房**費及律師費等,這些都算入消費者實際損失範圍內,由開發商補償。
在退房款方面,採用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對複雜些。實踐中,都是發展商將應退購房款分成兩部分,屬於買家首付款的部分直接退還給買家,屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,並視為買家已向銀行提前還款。
銀行接收還款並終止與購房人的借款合同。此外,開發商還應支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。
若購房人按揭貸款已進入月供階段,開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時,已居住了一段時間,這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中若責任方為開發商,購房者可不對房屋折舊進行補償,若是購房者的責任,開發商則可以不賠償業主裝修費。
四、按照以下程式辦理退房:首先購房人通過**信、傳真或**(較好是以書面的方式)向開發商發出退房通知。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。
然後督促開發商在提出退房要求後15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續,再督促開發商將全部購房款返還給購房人,並辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。至此,消費者與銀行解除借款合同,而在開發商退回全部房款後,購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外,在購房者辦理按揭貸款時,銀行一般都會要求買家為其購房上保險,保險受益人為貸款銀行,所以較後一步就是解除借款合同後再辦理保險退保手續等。
五、法規支援
購房者可索回保險費對應法規:《保險法》相關規定退保程式:投保人與保險人達成解除合同的協定後,投保人應向保險人支付手續費,保險人應向投保人退還保險費。
保險責任開始後,投保人要求解除合同的,保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費,剩餘部分退還投保人。購房人可依據上述規定辦理退保、退費手續。違約金就高不就低對應法規:
《合同法》相關規定具體內容:違約金不足以彌補實際損失全部的,差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高於實際損失,開發商則直接按違約金來賠償。
定金可雙倍退還對應法規:《合同法》第116條具體內容:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或定金條款。
條款解讀:「違約金」與「定金」只能擇一適用,不可同時適用。若是購房人的原因導致退房,開發商有權不退還定金;但若是開發商的責任,購房者可獲得雙倍賠償。
這時購房者可選擇適用相關賠償金額較多的一種法律手段來維護自己的權益。
商品房的買賣不同於其它日常生活消費品的買賣,因為其交易週期長,涉及資金量大,技術問題多,權利義務關係複雜,所以對程式要求比較嚴格。在驗收過程中,購房者如果發現購買的商品房存在質量問題,是不是都可以退房呢?那倒不一定。
因此,購房者需要搞清楚,什麼情況下才能夠要求退房。下面就針對這個問題簡單講講,讓大家置業更清晰。
可以辦理退房的幾種情況
按照《商品房銷售管理辦法》的規定,只有四種情況可以退房:一是套型與設計圖紙不一致,二是開發商擅自變更規劃設計,三是面積誤差絕對值超過3%,四是商品房確屬主體結構不合格。
訂金(定金或認購金)階段如何退房
當購房者已交訂金(定金或認購金),但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下:如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況購房者都可直接向賣方或其**人要回所交款項。
如果賣方所售專案有《預/銷售許可證》或產權證,購房者與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退。律師認為,這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫交易的行為,這種情況如賣方拒不退還定金,購房者可直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》第2十二條對這種約定似乎是認同的。
已做預售登記階段如何退房
買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果一方想退房首先要與對方協商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
如果買賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那麼主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
如果雙方協商達不成退房協議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外,雙方還應到房地產登記主管機關辦理登出預售登記手續。
注意事項
如果開發商不同意,購房者可以向有管轄權的人民法院起訴;如果不具備上述條件,但是房屋確實出現了質量問題,購房者有權要求開發商進行維修,因此造成損失的應由開發商賠償。
希望能夠幫到您!
望採納!
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