1樓：_白房子有抱負
（1）問題所述情況在稅務方面，《國家稅務總局關於房地產開發有關
企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]]83 號）中有明確的規定：房地產開發
企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計
算出預計營業利潤額，再併入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開
發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入x 利潤率。
預售收入的利潤率不得低於1
5%（含 15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開
的原則分類（或分項）確定。預售開發產品完工後，企業應及時按本通知第一條
規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現
的利潤（或虧損）額，經納稅調整後再計算出其與該項開發產品全部預計營業利
潤額之間的差額，再將此差額併入當期應納稅所得額。而《國家稅務總局關於房
地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）進一步規定，
房地產開發企業在其開發產品未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預
計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金
及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。計算
公式：預售收入毛利額=預售收入x 預計毛利率。
（2）會計核算方面則有所不同，應該按照企業會計準則和會計制度有關「收
入」確認的規定進行處理。也即無論是預售收入還是現房銷售收入，在會計上必
須達到可以確認收入的標準時才能確認，而通常銷售商品收入同時滿足下列條件
的，才能予以確認：①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
②企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實
施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④相關的經濟利益很可能流入企業；
⑤相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。預售收入通常不嚴格滿足上述
條件，故在會計核算上通常作為預收賬款核算，待滿足收入確認標準後再予以確認。
（3）費用發生時對方未開收據的（收據只能作為款項收付憑證，而不能作為業務交割完成
的合規依據），你單位將無法入賬。按規定，單位購買材料物資應該取得合規票據據以入賬，
否則，即使單位管理制度允許，也不符合財務管理規範的要求，而且稅務上將不允許所得稅前扣除相關費用。
2樓：老坎
房屋預售收入，直接影響到企業當期的營業稅、所得稅，通過實踐，我們認為正確確定房屋預售收入，在審計中應注意以下幾個方面的問題：
第一，從房地產開發企業向建設主管部門上報的統計報表入手，確定其開發總量和售出總量，估算銷售收入。房地產開發企業向建設主管部門上報的開發總量和售出總量，與所開發的地塊及容積率密切相關，因此真實程度較高。
第二，重點檢查「應付、預收」等往來科目。根據稅法規定，預收售房款可以不確認收入，房地產開發企業在銷售房屋時，採用預收款方式時，對預收賬款計徵營業稅，納稅人根據房地產開發進度，對預售收入按配比原則確認收入，結轉成本，並計算利潤，經主管稅務機關稽核，納稅人成本計算準確、確認收入和結轉成本符合配比原則的，據實計徵企業所得稅。但部分房地產開發企業為了某種目的，會利用預收賬款隨意調節利潤。
譬如，當售房收入升幅太大時，便人為地每年衝減部分預收房款；在銷售收入少的年度，又人為地調高預收房款；或將定金存放在**商處，結算時再自行抵減，不作納稅申報；或只在年末對預收房款的餘額計繳營業稅，變相緩繳稅款等。通過檢查「應付、預收」等往來科目的期末餘額和當期發生額，核實經濟業務中屬於預收售房款的部分，可以暴露這類利潤不實，偷逃稅款的問題。
第三，檢查企業預收房款收據存根。企業收取的開發產品預售收入（包括定金）在開具正式發票前應使用地方稅務局監製的「房地產開發預收款憑據」收款。款項結清後，銷售方必須為購買方開具「房地產開發銷售發票」。
但開發商往往用自制的收款收據預收房款和定金；有的房款只開收據，不開發票，不做賬務處理，不申報納稅；有的企業只對部分售房款以收據作為支付憑證，故意隱瞞其餘收入，購房者為了少交契稅、印花稅，也願意接受比實付房款金額低的假髮票。通過檢查企業預收房款收據存根，核實預售房款總額，可以發現這類做假行為。
第四，要求企業提供銀行開戶情況表，核查預售房屋收入是否全部入帳。有的企業將預收房款存入臨時賬戶或個人銀行賬戶，在需要確認收入的時候再轉入正常賬戶，逃避監督。從銀行賬戶入手，通過逐筆核對經濟業務，這類問題便可昭然若揭。
第五，重點關注大額資金往來業務。有些房地產開發企業為了轉移利潤，先將預收賬款轉為應付賬款，再將資金轉給關聯企業從而套取資金。通過對大額資金往來業務的檢查，可以發現疑點，揭示向其他企業轉移預收房款的問題。
房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎麼計算
3樓：僅僅是追憶
預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然後減去預繳的營業稅及附加、土增稅700元，當期期間費用500元后的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。
4樓：匿名使用者
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
計算公式： (未完工的收入*15%+利潤總額)*25%
如果預計銷售1616.4萬元，暫不考慮本年利潤總額： 應交所得稅=(1616.4*15%)*25%=60.615萬元。
5樓：匿名使用者
按照稅法規定,房地產開發企業採取預售方式銷售的,其當期取得的預售收入要先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再併入當期應納稅所得額統一計算企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.預售收入的利潤率不得低於15％，由主管稅務機關根據本地實際情況確定。
如果你所在的城市預售利潤率為15的話，計算所得稅時應該是：
應納稅所得額＝500×15％＋（-100）＝-25你的企業仍虧損25萬元，本期不用交納所得稅。如果高於20％，你的企業就會出現盈利，要重新計算交納。
房地產企業如何確認收入
6樓：
地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。
房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。
房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。
其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把專案公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的專案已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.
5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。
擴充套件資料：
關於收入確認的原則：
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;
(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;
(三)收入的金額能夠可靠地計量;
(四)相關的經濟利益很可能流入企業;
(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋**漲跌都由買房人承擔。符合第一點
第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。
第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。
第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都籤的總包合同，在專案施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。
7樓：匿名使用者
要確認收入，並先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條
企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
2.採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的**高於買斷**，則應按銷售合同或協議中約定的**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的**低於買斷**，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
3.採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的**高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的**低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
4.採取包銷方式委託銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未**的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
第九條 規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本專案與其他專案合併計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
參考資料：國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知網頁連結
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