1樓：ly南海之夢
你所說的情況涉及到稅收政策比較複雜，需要分層次來逐步剖析。
第一層次是補繳土地出讓金的問題。國家法律法法規規定，土地屬於國家所有，只有國家將土地出讓後，受讓人才能取得土地使用權，而你購買的公家房子的土地原來是**劃撥的，所以需要補繳土地出讓金後才可以轉讓。所以按理來說補繳土地出讓金是原來房產所有者的事，出讓金的計算是現行所處地段的市場地價，減去原來劃撥土地時的費用差價來計算，並且對土地出讓的價款需要繳納土地出讓契稅，稅率為3%-5%由所在地的省級確定。
以上費用從理論上說是需要原房產所有者繳納的。
第二層次房產轉讓過程的稅收。房產轉讓轉讓方和受讓方雙方都需要繳納不同的稅收。
轉讓方應該繳納的科收有：營業稅及其附加，約佔5.5%左右，土地增值稅（理論上是按清算增值不同程度及應科率徵收，但也有為簡化起見，直接按成交價帶徵，我地就是按成交價2%帶徵的做法），還需要繳納所得稅和印花稅等。
轉讓方需要繳納的有契稅3%-5%範圍內以及合同印花稅。
其實真正應該受讓方繳的部分是不多的，也就契稅和萬分之五的印花稅，其他都是應該轉讓方為納稅義務人。
如果你在購買此房產時，雙方簽訂的協議中有「過戶一切費用由受讓方承擔」的要約條款，那麼雙方各項稅收費用及出讓金加起來，就需要你所說的這個費用了。
發上回答，供你參考。
2樓：鄭州十二哥說房
不動產交易稅費：契稅、增值稅及附加、個人所得稅、土地出讓金
3樓：匿名使用者
公房比商品房多出20%的土地收益金，非普通住宅還有營業稅12%，這些是合理的。
4樓：匿名使用者
土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記。
契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅物件，向產權承受人徵收的一種財產稅。
土地或房產過戶，承受方都要按國家規定交納契稅。
土地過戶時，承受方要按國家規定交納土地出讓金。部分房產過戶時，也要交土地出讓金。如房改到個人的房改房首次買賣過戶時，未交土地出讓金的，**方應補交土地出讓金。
5樓：80後的生活點滴
一、補繳土地出讓金：
國家法律法法規規定，土地屬於國家所有，只有國家將土地出讓後，受讓人才能取得土地使用權，公家房子的土地原來是**劃撥的，所以需要補繳土地出讓金後才可以轉讓。
二、房產轉讓過程的稅收
房產轉讓轉讓方和受讓方雙方都需要繳納不同的稅收。
轉讓方應該繳納的科收有：營業稅及其附加，約佔5.5%左右，土地增值稅（理論上是按清算增值不同程度及應科率徵收，但也有為簡化起見，直接按成交價帶徵，我地就是按成交價2%帶徵的做法），還需要繳納所得稅和印花稅等。
轉讓方需要繳納的有契稅3%-5%範圍內以及合同印花稅。
三、如果在購買此房產時，雙方簽訂的協議中有「過戶一切費用由受讓方承擔」的要約條款，那麼雙方各項稅收費用及出讓金加起來，就需要所說的該費用了。
6樓：
建議你們去問下房屋管理部門。
土地出讓金和契稅交納標準
7樓：天天影談
契稅交納標準：
1、對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。
2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
3、既不屬於家庭唯一住房，也不屬於家庭第二套改善性住房的契稅稅率為3%。
土地出讓金交納標準：
1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權成本**佔土地**的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權**計算出讓金時，必須將成本**換算成市場土地**，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。
8樓：匿名使用者
出讓金是國家（**）規定的，契稅稅率是國家定的
9樓：博主狩坊
以下是契稅，土地出讓金是開發商拍地**
1.對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。
2. 對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
3. 既不屬於家庭唯一住房，也不屬於家庭第二套改善性住房的契稅稅率為3%。
另：2023年8月1日至2023年12月31日個人購買普通住房可選擇適用2%的契稅稅率；2023年12月22日至2023年9月30日購買的普通住房可選擇適用1%的契稅稅率
土地出讓契稅
10樓：
土地出讓契稅是指不動產(土地、房屋)產權發生轉移變動時，就當事人所訂契約按產價的一定比例向新業主(產權承受人)徵收的一次性稅收。契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外,還具有其自身的特徵:
(1)徵收契稅的宗旨是為了保障不動產所有人的合法權益。通過徵稅,契稅徵收機關便以**名義發給契證，作為合法的產權憑證,**即承擔保證產權的責任。因此，契稅又帶有規費性質,這是契稅不同於其他稅收的主要特點。
(2)納稅人是產權承受人。當發生房屋買賣、典當、贈與或交換行為時，按轉移變動的價值，對產權承受人課徵一次性契稅。
(3)契稅採用比例稅率，即在房屋產權發生轉移變動行為時，對納稅人依一定比例的稅率課徵。
11樓：盛世離歌
，《中華人民共和國契稅暫行條例》：
第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
（一）國有土地使用權出讓；
（二）土地使用權轉讓，包括**、贈與和交換；.
第三條 契稅稅率為3-5％。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民**在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（***令第224號）第四條規定，契稅的計稅依據為：「國有土地使用權出讓、土地使用權**、房屋買賣，為成交**。」
不同方式取得的土地使用權，其契稅計稅依據應區分不同情況處理。
（一）國有土地使用權出讓
財政部國家稅務總局《關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）進一步明確了不同情況國有土地使用權出讓的契稅計稅**問題。
1、以協議方式出讓的，其契稅計稅**為成交**。成交**包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、徵地管理費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
「市政建設配套費」是指規劃、建設等部門收取的用地配套費、城市道路、橋涵、公共交通設施等市政公用設施工程配套費、城市環境衛生和園林綠化費、城市排水工程建設費、消防設施建設費、人防設施易地建設費、新型牆體材料專項**、城市商業網點建設費和城市教育網點建設費等，同時還包括公共電力建設配套費、城市自來水建設使用費、供熱工程建設費、管道燃氣設施安裝費等，也就是通常所稱的"大配套費用".
沒有成交**或者成交**明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：
（1）評估**：由**批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的**。
（2）土地基準地價：在沒有評估**的情況下，參照縣以上人民**公示的土地基準地價，計算契稅計稅**。具體計算方法為：
以總徵用面積而非出讓面積與單位基準地價相乘，得出契稅計稅**。因為總徵用面積含部分預留道路面積，如果所徵用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價值通常高於非靠道路的情形。
2、以競價方式出讓的，其契稅計稅**，「一般」應確定為競價的成交**，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。對競價方式，有三點須特別引起注意：
一是徵收機關在確認計稅依據時應根據拍賣成交確認書所列示的成交價款所包括的具體專案具體分析。如有的拍賣成交確認書是整體打包拍賣，成交**中包含**所有應收的費用，而有的則僅包括國土部門收取的費用，沒有包括城市規劃部門和建設監管部門收取的費用，如市政建設配套費等。競價的計稅依據主要是：
土地出讓金+土地補償費、安置補助費+地上附著物和青苗補償費+拆遷補償費等+市政建設配套費+其他經營服務性費用（主要包括拍賣佣金、土地評估費、土地測繪技術服務費、公告費、服務費等費用）。
二是如何正確理解「一般」的含義。大凡競價出讓，首先需要對該宗土地使用權參照當地基準地價結合係數修正等進行技術性評估，然後再行拍賣，起拍價是在評估**的基礎上，正常拍賣價不會低於評估價，因此確定為競價的成交**。但是對於比較偏遠鄉鎮、村原零星國有土地使用權另行處置，如果採用公開競價的方式進行處理，有時競價可能遠低於基準地價，甚至低於協議出讓的**。
這時如果也採用競價的成交價計稅，顯然有違稅收的公平原則，（如上述按協議出讓方式則按不低於基準地價計稅）因此不能按照競價的成交價計稅，應按照評估價或基準地價計稅。
三是對於以其他公開競價方式，如採取摘牌等方式取得的土地使用權，契稅計稅**一般應為拍賣**（也要看具體拍賣成交確認書的金額專案構成，進行適當調整）加土地承受者支付原土地使用權單位或土地實際使用者的費用，再另加其他相關經營服務性費用。
（二）國有、集體土地使用權轉讓
契稅計稅依據為合同確定的成交**以及由承受方實際支付的超出合同的全部價款，包括承受者應支付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。
1、通常情況的土地使用權轉讓契稅計稅**。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價孰高原則確定。
2、拍賣**明顯偏低的土地使用權轉讓的計稅**。如法院拍賣債務人的土地使用權以及銀行處理到期債權抵押的土地使用權等情況，由於強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規範，其拍賣**通常大大低於正常的市場**，大大低於基準地價。在這種情況下，契稅的計稅依據就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用權「出讓」中「競價的『一般』應確定為競價成交**」的規定進行處理，而應根據「成交**明顯低於市場**並且無正當理由的」，由徵收機關採用正常的市場**、評估**、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價核定徵收。
3、沒有成交**或成交**明顯偏低而又沒有評估**的土地使用權轉讓，其計稅**應按不低於土地剩餘使用年限的攤餘基準地價計稅。目前，稅收徵收機關尚沒有建立委託評估機制，不可能做到對每一筆具體業務進行委託評估，況且委託評估的費用怎樣解決也沒有明確規定，實行委託評估不現實。而土地使用權具有一定的使用年限，其價值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應按所轉讓土地剩餘使用年限的攤餘基準地價計稅。
（三）先以劃撥方式取得土地使用權又改為出讓的計稅依據
先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用，也就是本次辦理土地使用權手續，應向國土資源部門所交納的所有費用之和。其他出讓費用包括土地管理費、土地登記費等。
（四）以其他方式承受土地使用權
1、土地使用權交換。契稅計稅**為所交換的土地使用權**的差額，由多交付貨幣、實物或者無形資產、其他經濟利益的一方繳納契稅。當然也適用成交**明顯低於市場**並且無正當理由的，由徵收機關採用評估**、基準地價或者正常的市場**核定徵收的規定。
2、土地使用權贈與和視同土地、房屋權屬轉移的情形。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規定，以土地權屬作價投資、入股；以土地權屬抵債；以獲獎方式承受土地權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬視同土地使用權、房屋所有權屬轉移，應按照規定依法繳納契稅。徵收機關採用查賬徵收徵收，或者採用合同**，或參照土地使用權**的市場**、評估**或基準地價、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價等方式確定契稅計稅**核定徵收。
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