1樓：法妞問答**諮詢
商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移於預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款並按期接受商品房的書面協議。
1、應當堅持合同效力的原則。只要商品房預伍信純售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務腔咐的履行。
2、應當堅持情勢變更原則。例如，在商品房的**因國家政策的變化、地方**的房地產開發規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理**糾紛。
法律依據：《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》規定：合同雙方約定的預售商品房**不明確，或者在合坦帶同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房**。
協商不成的，可參照當地**公佈的**、房地產部門認可的評估的**，或者當地同期同類同質房屋的市場**處理。
2樓：您好世界工作室
分析解答】商品房預售必須要符合程式，如果商品房預售有違約的情況建議先和開發商協商，協商不成可以收集證據到法院起訴。
如果是法院判決之後，被告不履行合同賠款，當事人可以申請強制執行。
一般商品房預售違約按照合同約定或標的數額的20%索哪李賠，同時可以根據違約情形判斷實際損失，造成的損害比較大時違約金可以適當上浮，但最高不應超過實際損失的30%。
法律依據】《城市商品房預售管理辦法》
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民**土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明檔案。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日絕扒內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百三十六條被執行人或者被執行的財產在外地的，可以委託當地人民法院代為執行。受委託人民法院收到委託函件後，必須在十五日內開始執行，不得拒絕。執行完畢後，應當將執行結果及時函覆委託人民法院；在三十日內如果還未執行完畢，也應當將執**況函告委託人民法院。
受委託人民法院自收到委託函件之日起十五日內不執行的，委託人民法院可以請求受委託人民法院的上級人民法院指令受委託人民法院執行。
《中華人民共和國民法典》
第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
第五百八十五條李巨集遲當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
商品房預售合同糾紛審理要點
3樓：董亞文
法律分析：根據最高人民法院《關於審理商品房燃雀買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認皮毀早定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
法律依據：《中華人民共和國商品房買賣合同糾紛解釋》 第二條 出賣人沒有取得商品房預售許可餘殲證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
4樓：王霞
法律分析：商品房預售**糾紛解決應當堅持合同效力的原則和情勢變更原檔運則。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第五蘆派百九陪蠢賀十八條 出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第六百零四條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
如何解決商品房預售**糾紛
5樓：陳家靜
商品房預售**糾紛解決應當堅持的原則是：合同效力原則和情勢巧橘變更原則。依法成立的商品房預售合同自成立時生效，買賣雙方應當按照合同約定履行權利及義務；在客觀因素髮生變化時如國家政策變化、開發規劃變更等，雙方應率先協商，如拒絕履行合同則可以解除合同，退還房款。
【法律依據】
民法典》第五百零九孝瞎團條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、汙染環境和破壞神隱生態。
第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
商品房預售糾紛問題
6樓：潘登峰
法律分析：商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除毀耐合同和賠償損失的，應予支援。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：
一）制定和修改業主大會議事規則；
二）制定和修改管理規約；
三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
七）改建、重建建築物及其附屬設施；
八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主纖譽春同意。
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償虛陵損失的，應予支援。
怎麼解決商品房預售糾紛
7樓：吳莉
正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛採取不同的原則。
一）標的瑕疵糾紛及其處理。
標的瑕疵在商品房預售糾紛中佔有相當比例，常見的有標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。
標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付並辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發商提供擔保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發商協商解決。
質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。
另外，因為在購房過程中，購房方一般處於弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現後，無法追究開發商的違約責任。因此，開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20％以上違約金。如果由於開發商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失。
二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。
引起此類糾紛的原因有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣等。對於此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。
從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告後三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告後三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任或解除合同並要求賠償損失（損失可比照房屋****或實際損失計算）的權利。對於延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
一、遇到商品房預售糾紛怎麼辦。
綜合我國商品房預售糾紛產生的原因以及表現出的特點，需經多條路徑全方位入手解決糾紛：
一）以完善商品房預售登記制度為起點，通過全面統一裁判標準及規範運用交易習慣完善商品房預售及相關制度的立法；
二）採取行政監管的方式，設立專門的監管機構，規範商品房預售市場；
三）建立健全相應的懲處機制，明確房地產開發企業違法行為的賠償責任；
四）依託律師**購房、引入保險機制、完善維權機制等形式，完善相應的保障制度和體系。
商品房預售需要具備哪些條件，商品房預售要具備哪些條件
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋 買賣，買賣的只是房屋的一張 合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售應當符合下列條件 1.已經全部交付土地使用權出...
什麼是商品房預售登記備案，什麼是商品房預告登記
一 什麼是商品房預售登記備案？一 商品房預售登記備案的目的 在我國商品房預售過程中，開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之後，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發商佔有。開發商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋 不斷 的情況下，開發商很有可能將房屋賣給第三人，...
商品房預售許可證如何辦理，如何辦理商品房預售許可證？
申請人辦理 商品房預售許可證 所需提交資料 一 商品房預售許可申請表 由開發企業在專案完成前期物業管理招投標工作後申請預售許可時填寫，一式三份 二 開發企業的 營業執照 資質證書 企業法定代表人證 其中營業執照 資質證書必須經年檢合格，驗原件後收復印件 三 相關報建批准文書 1 國有土地使用證 及其...