1樓：華律網
小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉**或村**頒發，所以也稱之為鄉產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。
其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。
2樓：大律師網
根據佔用土地性質和取得規劃許可的不同，小產權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結果：
(一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力
合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規劃許可、施工許可證，並辦理了房屋產權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產權房即屬於合法的小產權房。
1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。
2、對於向外村村民以及城鎮居民**的行為，儘管《土地管理法》第六十三條「農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設」、《城市房地產管理法》第三十八條「未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓」、《***辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等現行法規仍做出禁止性規定，但這些規定並不屬於效力性強制性規範，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規出賣房屋獲得利益後，再基於土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。
因此，合法的小產權房買賣體現了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向於認定合同有效。主要法律依據包括：
《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發〔2009〕40號)第十五條「人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。」
《山東省高階人民法院關於印發全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規定「《城市房地產管理法》第38、39條的規定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規範，而非效力性規範，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規定，應依法認定有效。」
(二)違法小產權房買賣合同一般不具有法律效力或處於效力待定狀況
違法的小產權房，即非法佔用集體用地或者閒置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，並直接在市場上銷售的「三無」違法建築。與農民合法所有的農村房屋不同，這類小產權房沒有土地使用權證，沒有規劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規定，屬於無法辦理房屋產權登記的違法建築，具有先天違法性。對於這類違法小產權房買賣合同，一般有兩種處理方式：
1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產權房本身就是違法建築，不能發生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現，無法發生法律上的效力。而且這種違法小產權房買賣行為絕大多數是在損害城市規劃環保、公益事業、鄉鎮集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當於變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。
主要法規依據：
國土資源部、住房城鄉建設部於2023年11月下發《關於堅決遏制違法建設、銷售「小產權房」的緊急通知》，指出「建設、銷售『小產權房』，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，衝擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買『小產權房』均不受法律保護。」
《山東省高階人民法院關於印發全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規定「當事人之間以違法建築為標的物簽訂的買賣、租賃合同發生的爭議，人民法院應當依法受理，並依法確認以違法建築為標的物的買賣、租賃合同無效。」
海南省高階人民法院2023年2月通過的《關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》第22條規定「城鎮居民就農村集體土地上修建的『小產權房』 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。」因此，對於這類違法小產權房買賣合同，很多法院都傾向於判決合同無效。
2、認定合同效力待定，對違法小產權房糾紛按「先行政後司法」原則處理：目前我國違法建設的小產權房數量巨大，是歷史長期積累下來的現實問題和社會問題。儘管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮中低收入階層的居住需求。
如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規劃制度，影響城市科學發展，並衝擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產生大量糾紛，影響社會穩定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產權房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。
在各種價值衝突中，以效力待定方式處理違法小產權房買賣合同問題符合利益最大化原則。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」據此規定，由於違法的小產權房具有的先天違法性，建設方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權和處分權，買賣合同自然處於效力待定狀態。
即合同訂立之後，違法建設者依法補辦了有關土地管理和城市規劃方面的手續，違法建築從違法轉為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴重影響城市規劃或耕地保護規定，不能補辦相關手續的，合同就歸於無效。主要法規依據：
廣東省高階人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法〔2012〕240號)第69條規定，「當事人因農村宅基地或房屋買賣合同引發的糾紛，屬於平等主體之間的民事法律關係，應作為民事案件受理。當事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建築，需先由行政主管部門處理後才能確定其財產權益關係的，不予受理，告知當事人先向行政主管部門申請處理。」
購買「小產權房」面臨哪些法律風險?
1、無法取得房屋使用權：《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。」違法小產權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在**部門登記備案。
現實中因小產權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋佔有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支援。
2、不能辦理房產證：國土資源部、財政部、農業部聯合下發的《關於加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2011〕60號)第十條規定，對於借戶籍管理制度改革或者擅自通過「村改居」等方式非經法定徵收程式將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或「小產權房」等違法用地，不得登記發證。
3、不能上市交易：小產權房不是商品房，即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會採取類似經濟適用房上市交易的規則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產權房的**優勢就並不突出了。
4、沒有質量保證：目前，絕大多數的違法小產權房在建造時，無規劃許可、無土地使用證、無建築施工許可，也沒有施工監理、竣工驗收，是沒有任何質量保證的違法建築。很多小產權房在實際使用中出現牆體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。
一旦發生房屋質量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到物件，只能自行承擔損失。
5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，「未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民**城鄉規劃主管部門責令停止建設;無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。」一旦違法小產權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。
例如：2023年6月至2023年11 月，北京共清理認定83個「小產權房」專案，涉及土地面積5000畝，總建築面積約381萬平方米，其中，7個小產權房專案已全部拆除，8名違法當事人移送公安機關處理;2023年12月28日，廣州市以爆破方式強制拆除花都區新華街鍾村經濟合作社內的18層高的花季公寓，拆除面積超過2萬平方米。
3樓：匿名使用者
有法律效力，法律規定：
1、《憲法》第10條規定：城市的土地
屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
2、***辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進**地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民**，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
3、***辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。
根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民**，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
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我是買方,在中介簽了房屋買賣合同,交了訂金,現在不想買了,可
不行，需要按合同進行。定金表明對合同有擔保性質的資金。支付定金後，單方面後悔不履行合同，就不能要求退還定金。倘若是由於接受定金方原因不能履行合同的，則賣家要雙倍返還定金。舉個例子 很多人看房買房，買家剛開始看房不錯就定了，之後又看到另外的樓盤更便宜，一旦反悔，想要回定金，這屬於單方反悔，對方是可以不...